Il existe une protection accrue pour le locataire dans un bail d’appartement, car le locataire est traditionnellement considéré comme la partie la plus faible du bail. Par conséquent, le Code civil a jusqu’à présent interdit expressément au contrat de location de contenir des sanctions contractuelles. Un amendement à cette loi, entré en vigueur le 1er juillet de cette année, met fin à cette interdiction. Toutefois, cela ne signifie pas que le propriétaire peut inclure des pénalités contractuelles dans le contrat sans aucune limite. Alors, quand peut-on réclamer une pénalité et quand ne le peut-on pas ?
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Le code civil contient un certain nombre de dispositions qui protègent les locataires d’appartements. L’un d’eux disait que les dispositions du contrat qui obligent le locataire à payer une pénalité contractuelle ne sont pas prises en compte. Par conséquent, si le contrat de location contenait une pénalité contractuelle, cette disposition n’était pas valable et le locataire n’avait pas à la payer. En ce qui concerne les obligations de paiement du locataire, outre le dépôt de garantie, le loyer et les charges, le locataire ne pourrait être tenu qu’au paiement des intérêts de retard légaux ou des pénalités prévues par la loi.
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Une modification du Code civil effective à partir du 1er juillet 2020 supprime l’interdiction des pénalités contractuelles dans le contrat de bail. Toutefois, cela ne signifie pas que le propriétaire peut imposer une pénalité contractuelle au locataire sans aucune restriction. « Il n’est pas possible d’imposer des obligations déraisonnables au locataire et il n’est donc pas possible d’exiger une pénalité contractuelle déraisonnable », explique Eduarda Hekšová, directrice de l’organisation de consommateurs dTest.
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Les amendes contractuelles les plus courantes rencontrées par les conseillers en consommation de dTest sont celles pour avoir endommagé l’appartement, pour ne pas l’avoir repeint à la fin de la location ou pour avoir tardé à le rendre au propriétaire. Auparavant, dTest avait conseillé au locataire de ne pas payer la pénalité, en invoquant une disposition légale l’interdisant. Cependant, ce sera plus compliqué maintenant. Il conviendra d’examiner si la sanction est admissible dans le cas particulier et également si son montant est raisonnable.
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Par exemple, une pénalité contractuelle pour ne pas avoir peint un appartement peut être raisonnable ou non. Cela dépend de la situation spécifique. « Si le locataire n’a pas changé la couleur de la peinture ou si les murs ne sont que normalement usés, le locataire ne peut pas être tenu de peindre l’appartement et ne peut donc pas être tenu de payer une pénalité contractuelle pour violation de cette obligation », explique Eduarda Hekšová : » Dans une situation où le bailleur peut exiger que l’appartement soit redécoré parce que le locataire a changé la couleur de la décoration ou que l’état de la décoration en fin de bail ne correspond pas à l’usure normale, il est nécessaire d’examiner plus avant le caractère raisonnable du montant de la pénalité contractuelle « . Elle doit correspondre approximativement au coût de la redécoration de l’appartement, sinon elle est déraisonnable et le locataire n’a pas à la payer. »
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Le montant de la pénalité contractuelle est également limité par d’autres restrictions fixées par la loi. La pénalité contractuelle ainsi que le dépôt de garantie ne peuvent pas dépasser trois fois le loyer mensuel.
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Il convient également de rappeler que si le manquement à l’obligation du locataire auquel est liée la pénalité contractuelle est intervenu avant la fin du mois de juin de cette année, le locataire n’est pas tenu de payer la pénalité contractuelle. Toutefois, si le droit à la pénalité contractuelle est né après cette date, le locataire devra la payer si le montant est raisonnable », conclut Eduarda Hekšová.
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