La raison pour laquelle les propriétaires apprécient les baux à durée déterminée est qu’ils peuvent facilement remplacer le locataire à la fin de la période convenue. Il peut également être avantageux pour le locataire de convenir à l’avance de mettre fin à la location à une date précise. Cependant, ils doivent tenir compte du fait que s’ils veulent rester dans l’appartement à une date ultérieure, le propriétaire peut augmenter le loyer en même temps que la prolongation du bail.
Si le propriétaire veut donner au locataire un préavis de résiliation du bail de l’appartement, il doit prouver qu’un des motifs de cette action prévus par le code civil est rempli. Toutefois, si le locataire défend la résiliation devant les tribunaux, la procédure peut s’éterniser pendant plusieurs années. Pendant ces années, le locataire peut toujours vivre dans l’appartement. Un bail à durée déterminée permet au propriétaire de tester le locataire pendant une certaine période. Si le locataire n’est pas satisfait de lui, il ne renouvellera pas le bail, ce qui élimine les difficultés mentionnées ci-dessus.
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Un contrat à durée déterminée est généralement d’un an. Par la suite, le propriétaire signe un nouveau contrat avec le locataire pour une période dite indéterminée, ou à chaque fois pour une année supplémentaire. Cependant, il y a de plus en plus de cas où les contrats de location ne sont conclus que pour six mois », déclare Eduarda Hekšová, directrice de l’organisation de consommateurs dTest, ajoutant : « Six mois est généralement la période la plus courte pour laquelle un bail peut être valablement négocié, selon les décisions des tribunaux. »
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Mais le bail à durée déterminée comporte des écueils : si le locataire veut rester dans l’appartement au-delà de la période convenue, le propriétaire peut augmenter le loyer. En effet, le propriétaire conclut un nouveau contrat avec le locataire, qui peut comporter des conditions modifiées, notamment un loyer plus élevé. En outre, les limites d’augmentation unilatérale du loyer prévues par le code civil ne s’appliquent qu’aux baux à durée indéterminée.
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Les gens sont souvent surpris de se voir présenter par leur propriétaire un nouveau contrat avec une augmentation du loyer après l’expiration de la période convenue. Cela est particulièrement désagréable s’ils ont investi dans la rénovation de l’appartement mais n’ont pas convenu avec le propriétaire du remboursement des frais. S’ils n’acceptent pas l’augmentation du loyer, ils devront quitter l’appartement et ne seront pas toujours remboursés des frais de rénovation », explique Eduarda Hekšová, du service de conseil aux consommateurs de dTest.
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Mais il ne s’agit pas seulement d’augmenter les loyers. Alors qu’un bail à durée indéterminée peut être résilié par le locataire à tout moment et sans donner de raison avec un préavis de trois mois, dans le cas d’un bail à durée déterminée, le locataire ne dispose pas automatiquement de cette option en vertu de la loi. Toutefois, cela peut être convenu dans le contrat de location. Si le propriétaire et le locataire conviennent qu’ils peuvent résilier le bail à tout moment sans donner de raison, avec un préavis de trois mois, c’est parfait. Cependant, si le contrat n’accorde ce droit qu’au propriétaire, le locataire pourrait se défendre avec succès contre une telle résiliation devant les tribunaux.
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Un bail à durée déterminée peut également être résilié pour les mêmes raisons statutaires qu’un bail à durée indéterminée. En général, il s’agit d’une violation ou d’un manquement à certaines obligations, comme le non-paiement du loyer ou la réparation de défauts. En plus de ces motifs légaux, il en existe un autre pour une location à durée déterminée. C’est le cas lorsque, après la conclusion du contrat, les circonstances changent à tel point que l’on ne peut raisonnablement exiger du locataire qu’il poursuive la location.
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« En pratique, cela inclut, par exemple, un changement du lieu de travail du locataire nécessitant un trajet plus long pour se rendre au travail ou un changement de la situation sociale du locataire, tant pour le pire que pour le meilleur », explique Hekšová, qui ajoute : « Seul le locataire peut résilier le bail en vertu de la loi en raison d’un changement important de circonstances. Toutefois, il est contractuellement possible d’accorder un tel droit au propriétaire dans le contrat de bail ou dans un addendum à celui-ci. Selon la loi, le délai de préavis est de trois mois, mais il peut être raccourci ou prolongé par accord. L’avis doit décrire le changement matériel spécifique des circonstances. »
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Source : TS