Le service de conseil aux consommateurs dTest a récemment vu un nombre croissant de demandes de renseignements dans le domaine du droit foncier. Il s’agit de situations où des conduites d’eau ou des égouts passent sous le terrain du propriétaire. Êtes-vous préoccupé par une situation similaire ? Savez-vous si le propriétaire du réseau peut entrer sur votre terrain et s’il doit vous payer pour cela ? Et en quoi cela restreint-il votre utilisation de la terre ? Que pouvez-vous faire s’ils causent des dommages à votre terrain ?
Si une conduite d’eau ou d’égout ou un raccordement à l’eau ou à l’égout passe sous votre terrain, celui-ci est probablement grevé d’une servitude, dite de service public. Cette servitude peut naître de plusieurs façons, soit directement par la loi, soit par un accord de servitude, soit par la préservation. Cela donne à son tour lieu à des droits et obligations tant pour le propriétaire du terrain grevé que pour le propriétaire du service public.
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Le propriétaire du terrain est tenu de s’abstenir de tout ce qui pourrait conduire à mettre en danger le service public. Après consultation préalable, il doit permettre à la personne autorisée de pénétrer sur le terrain aux fins d’inspection ou d’entretien du service public, pendant le temps nécessaire et dans la mesure nécessaire. « Exceptionnellement, la réparation d’un service public peut être organisée sans consultation préalable du propriétaire foncier si le service public a été soudainement endommagé et que la réparation ne peut être retardée. Dans ce cas, cependant, le propriétaire du terrain doit être immédiatement informé de la réparation et le site doit être marqué et sécurisé », explique Eduarda Hekšová, directrice de l’organisation de consommateurs dTest, qui ajoute : « Si le terrain est endommagé par une telle intervention, le propriétaire du réseau est tenu de le remettre en l’état à ses frais et de réparer les dommages éventuels. »
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Les services publics ne sont pas enregistrés dans le registre foncier. Alors comment savoir si votre terrain est grevé d’une servitude ? Selon la loi sur l’eau, les égouts et les conduites d’eau sont tous deux des ouvrages hydrauliques. Le propriétaire du terrain sur lequel se trouve l’ouvrage hydraulique est tenu de tolérer l’ouvrage hydraulique sur son terrain, y compris son utilisation, moyennant une indemnisation. Cependant, l’indemnisation ne pouvait être réclamée que jusqu’au début de l’année 2019. Selon la jurisprudence de la Cour constitutionnelle et de la Cour suprême, l’obligation de tolérer l’existence d’un ancien ouvrage hydraulique sur son terrain est ce qu’on appelle une servitude légale.
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« Afin de protéger les réseaux d’eau et d’assainissement, des zones de protection sont établies à une distance de 1,5 à 3,5 mètres des canalisations. La distance spécifique dépend alors de son diamètre. Dans ces zones de protection, il n’est pas possible de construire des structures, de planter de la végétation permanente, de réaliser des décharges ou des aménagements paysagers », prévient Eduarda Hekšová.
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Il faut distinguer les canalisations d’égout et d’eau des raccordements d’égout et d’eau. Un branchement d’égout est un ouvrage distinct constitué d’une section de tuyau allant de la sortie du système d’assainissement interne d’un bâtiment ou d’un système de drainage terrestre à la sortie du système d’égout. Un branchement d’eau est une structure distincte constituée d’une section de tuyau allant du robinet d’une conduite principale jusqu’à un compteur d’eau, et s’il n’y a pas de compteur d’eau, jusqu’à la fermeture interne du terrain ou du bâtiment raccordé. Cependant, les raccordements ne sont pas des ouvrages hydrauliques. Lorsque le branchement a été réalisé avant le 1er janvier 2002, le propriétaire du terrain ou du bâtiment raccordé au réseau de distribution d’eau ou d’assainissement est le propriétaire du branchement, sauf preuve contraire. Si le branchement a été construit ultérieurement, le propriétaire du branchement est celui qui l’a construit à ses frais. Et les anciens raccordements placés sur votre propriété avant 1994 sont devenus des servitudes au sens de la loi.
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Il faut noter à ce stade que si un tuyau part d’un puits, il s’agit d’une conduite d’eau et non d’un raccordement. Il s’agit donc d’un ouvrage hydraulique, dont la présence sur la propriété doit être tolérée s’il a été établi avant 2002. De plus, les zones de protection doivent être respectées.
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Si une conduite d’eau ou d’égout passe sous votre propriété et a été construite après le 1er janvier 2002, ou si un raccordement d’eau et d’égout a été construit après 1994, il est conseillé de conclure une convention de servitude avec le propriétaire de la conduite ou du raccordement afin d’éviter d’éventuels litiges. Si certaines conditions sont remplies, la servitude peut également être retenue », conclut Eduarda Hekšová.
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